InvestDubai est une plateforme de crowd-equity. L'investisseur possède des parts de sociétés (SPV) qui détiennent des biens immobiliers. La plateforme propose deux types de projets. Les 'Flip' sont des projets de marchands de biens. Les 'Hold' sont des projets d'investissements locatifs. Les biens immobiliers sont principalement dans le secteur du luxe à Dubaï. La société Greenbull et l'influenceur Yann Darwin sont à l'initiative de cette plateforme.
Les rendements estimés sont annoncés autour de 15%. Après une dizaine d 'années de baisse, le marché immobilier à Dubai va-t'il se reprendre dans les prochaines années ? Dubai va-t-il réussir à attirer des talents ? Beaucoup de questions se posent autour de ce marché dans les années à venir. À cela s'ajoute un aléa climatique. Actuellement, c'est une véritable fournaise en été avec des température régulièrement au-delà de 50 degrés. Avec le dérèglement climatique, il est difficile de pronostiquer sur le climat à Dubaï dans les prochaines années. Dubaï continue d'attirer des entrepreneurs et influenceurs, en particulier grâce à une fiscalité douce.
Les investisseurs des projets d'InvestDubai sont donc coactionnaires et possèdent les propriétés au travers de sociétés. Ce ne sont donc pas des royalties, mais de vraies parts de sociétés. Néanmoins, la répartition des bénéfices ne se fait que partiellement au prorata des parts, puisque 38% des bénéfices sont prélevés par la plateorme InvestDubai.
Une difficulté avec cet immobilier de luxe est de pouvoir s'assurer que les biens ne soient pas surévalués car il y a très peu de données de marché sur ce segment du luxe. Comment savoir si on achète pas trop cher si on n'a pas de référence ? C'est pourquoi je me détourne de ce secteur du luxe au profit de l'immobilier résidentiel classique.
Investir à Dubai n'a pas d'intérêts fiscal particulier pour un résident français puisque les revenus sont des dividendes taxés avec la flat tax à 30%.
Dans ces pays, j'ai pu constater que les immeubles de luxe se déprécient rapidement avec le temps. Par exemple, que sont devenus les immeubles de luxe construits il y a 5 ans ? 10 ans ? En général leur prix a dégringolé alors même que le marché du luxe continue de monter.
J'ai analysé cette plateforme en vidéo sur ma chaîne YouTube. Et j'ai pu clarifier dans une seconde vidéo des points de détails.
Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.
⚠️ Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Investdubai
⚠️ Les informations sur les pertes définitives ne sont pas disponibles pour Investdubai
Le montant minimum à investir dans les projets de est de ?.
Investdubai fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée très faible.
🌎 Les revenus financiers sont taxables dans le pays de résidence fiscale de l'investisseur.
En France, Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).
🧾 Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité ?
Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Investdubai, rendez-vous sur la page des déclarations
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XUne opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.
Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers.
L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :
➡️ Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc.
➡️ Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.
➡️ Les états financiers : il faut analyser les états financiers (bilan et compte de résultats) de l'opérateur pour déterminer sa santé financière.
➡️ Fraude : L'opérateur peut déposer le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trésorerie.
Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles à contrôler, Il est indispendable que les opérateurs aient bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière suffisante soit prévue pour pallier les aléas éventuels.
Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.
Rejoignez le clubLes plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.
Le programme 'Vivre du crowdfunding' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en foncières cotées et en immobilier tokénisé.
