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Projet de promotion immobilière avec 100% de réservation. MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. faible pour l'opérateur. Garantie GAPD correct.
Cette analyse est proposée par Sébastien le
⏰ Le projet démarre le 17/01/2024 14h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Promotion immobilière
🤖 Résumé de l'analyse
Le projet Villages d'artisans est une opération de promotion immobilière qui consiste en la co-construction en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA.) d'un village de 28 villas d'artisans aux portes de Paris, sur la commune de Bagnolet dans le département de Seine Saint Denis.
En conclusion, le projet Villages d'artisans offre un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé et présente de nombreux aspects positifs tels que l'emplacement stratégique, la Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à 100% et l'expérience de l'opérateur. Cependant, il y a également des faiblesses à prendre en compte, notamment la MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario optimiste faible et le marché de l'immobilier en baisse sur la commune. Malgré cela, le projet semble être une opportunité intéressante pour les investisseurs, surtout avec les bonus supplémentaires offerts pour un investissement supérieur à 1000 euros. Donc, si vous souhaitez diversifier votre portefeuille d'investissement et avoir accès à des avantages exclusifs, je vous recommande de prendre en considération le projet Villages d'artisans chez Lesentrepreteurs.
Pour un investissement supérieur à 1000 euros, vous pouvez également bénéficier d'un accès gratuit à ma formation Vivre du Crowdfunding et d'un an d'accès au club Privé Investisseurs BluerSky en utilisant le code parrain 'PARRAIN227325' lors de votre inscription. N'hésitez pas à cliquer sur ce lien">👆 pour en savoir plus sur le projet.
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Promotion immobilière
💶 885000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: semestriel.
L'opération consiste en la co-construction en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA.) d'un village de 28 villas d'artisans aux portes de Paris sur la commune de Bagnolet 93.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. 11% -> élevé.
✅ Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. est supérieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. moyen (9.93%) des derniers projets chez Lesentrepreteurs.
❗ LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.): 163% -> élevée
✅ LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.
■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente
ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention. (Loan To SaleLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.
■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente
ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.): 6.9% -> très faible
LTCCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain. (Loan to Construction CostCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.): 8.5%
❗ Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct.: 9,1% -> faible mais cohérent avec un projet de promotion immobilière.
Type de Garantie : GAPD, cautionnement
✅ GAPD : montant capitaux propres Holding= 1,64M> montant emprunté. Ratio DN/CP= 3,6/1,64= 2,19
✅ Localisation: Le lotissement sera construit sur la commune de Bagnolet, 36000 habitants dans le département de Seine Saint Denis.
✅ Emplacement : Le village sera implanté dans un quartier résidentiel composé de grands immeubles d'habitations. A proximité de l'autoroute A3 et du périphérique. Bien desservi par les transports en commun. Proche d'un centre commercial et de parcs. Une zone en pleine rénovation urbaine.
✅ Prix de sortie entre 4300 et 4400 euros/m2-> Bon en comparaison du prix de l'immobilier neuf en sortie dans les communes environnantes. (programmesneuf.fr). Pas de détails sur le prix de vente unitaire des lots.
✅ Certification BREEAM qui apporte de la valeur sur type d'actif.
✅ Expérience de l'opérateur sur ce type d'opérations.
✅100% Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. par un opérateur spécialisé dans l'investissement locatif. Pas de détails sur les conditions de la réservation.
❗ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario optimiste: 5,2% -> faible
❗MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario pessimiste: négative si coût des travaux>10%
❗Un marché de l'immobilier en baisse sur la commune: -6,9% sur 1 an.(meilleursagents)
❗Promotion immobilière= travaux de construction qui représente la majeure partie du prix de revient.
❗Caution personnelle non prise en compte.
❗Contexte de marché difficile sur l'immobilier neuf.
❗Label BREEAM non encore obtenu.
✅Santé de l'opérateurVoici les différents critères pour analyser les états financiers :
➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif
❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates
... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.
... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?
➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires
➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité.
Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.
➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.
❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.
capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir
➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.
✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.
❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.
➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.
➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes. : Ratio DN/CP= 9,6/5,07= 1,89-> Correct.
✅ 0.78% de retardsEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. de plus de 6 mois chez Lesentrepreteurs -> faible.
✅ 0.27% de pertes définitivesUne perte définitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne récupère pas les fonds qu'il a investis dans un projet financé par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribué au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considérés comme perdus de manière permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte définitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financé peut échouer, l'équipe responsable du projet peut ne pas être en mesure de livrer ce qui a été promis, ou des problèmes imprévus peuvent survenir, rendant impossible la réalisation du projet. chez Lesentrepreteurs -> faible.
💎 BONUS
Pour un investissement supérieur à 1000 euros:
✅ Accès gratuit à ma formation Vivre du Crowdfunding
✅ 1 an d'accès au club Privé Investisseurs BluerSky
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La LTA est de 163 %.
La LTS est de 6.9 %.
46 votants
👎37% 👍15% 🤷17% 🏳️30%
Pour voter : 
Sébastien
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère.
Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier.
Je suis investisseur en immobilier:
- Immobilier physique sous le régime LMNP
- SCPI
- Immobilier fractionné tokenisé avec RealT
- Crowdfunding immobilier
Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel
je gère un portefeuille de titres vifs.
Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta Investisseurs.
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