Cette analyse est proposée par Niko$ le
⏰ Le projet démarre le 03/05/2023 14h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 10% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 18m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
📖 LE PROJET
Opération d’achat/revente à la découpe de plusieurs bâtiments :
- un ancien hôtel de 202 m² en R+3 avec cave voûtée
- une grange à calèche de 143 m² avec 4,36 m de HSP + cave
- une grange d'environ 200 m² en R+1.
La parcelle mesure 860 m² + 136 m² attenants, qui permettront de réaliser 5 parkings.
📍Localisation : Hières-sur-Amby, petite commune située dans le département de l'Isère en région Auvergne-Rhône-Alpes.
🤝Commercialisation :
Un 1er lot a trouvé acquéreur pour 135 K€, soit 33% du capital emprunté, promesse signée en janvier 2023 sans condition suspensive de financement.
⏰Montant à financer : 415 000 € (revente proposée à 650 000 €)
Investissement minimum : 100 €
Type d’investissement : obligations simples
Taux : 10 %
Durée du projet maximale : 18 mois
Remboursement capital : Intérêts payés mensuellement et capital remboursé in fine.
➕ FORCES
✅ Un 1er lot a trouvé acquéreur.
✅ L’expérience du marchand de biens (30 années)
✅ Une MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. à 21% du prix de revente
✅ Taux d’intérêt satisfaisant (10%)
✅ Permis de construire purgé
✅ Des Garanties existent même si elles pourraient être meilleures : Hypothèque de 1er rang sur l'actif objet du financement avec dispense d'enregistrement et inscription d'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer, une GAPD et une caution personnelle et solidaire du dirigeant à hauteur de 120% du capital emprunté.
⚠ FAIBLESSES:
❗️ Financement intégral via le crowdfunding, aucun apport de fonds propres par le marchand de biens
❗️ Un Loan To Value (financement / chiffre d’affaires) assez élevé à 64% sur le projet.
❗️ Localisation : petite commune de 1 200 habitants, marché immobilier peu liquide (?)
❗️ La troisième Garantie : GAPD qui concerne la société PC Investimmo et non la société créée pour porter le projet.
❗️ La société Isère Investissement est très récente (2023)
⚖ VERDICT
Si les 30 ans d’expérience du marchand de biens, la MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. et le fait qu’un premier lot ait trouvé acquéreur sont très positifs pour ce projet, la localisation (village), les Garanties (correctes sans plus) et la jeunesse de la nouvelle société atténuent la qualité du projet.
Je donne la note de C car le projet aurait pu être beaucoup mieux mais les réserves citées ci-dessus ne permettent pas de donner une meilleure appréciation.
💻 LA PLATEFORME :
Les Entreprêteurs sont une plateforme de crowdfunding généraliste créée en 2016 qui propose de financer des projets de marchands de biens, de financement de créances commerciales ou encore de défiscalisation Girardin. Le taux de défaut depuis la création est de 2,9%, aucun défaut n’a été signalé en 2022 et 2023, il y en a par contre eu dans les premières années notamment sur les financements liés au PME. Le minimum d’investissement va de 20 € à 100 € selon le Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. et le taux moyen de rentabilité historique est de 8,2 % (10% sur les projets immobiliers).
💎 BONUS
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Ceci est uniquement mon avis et n’est bien entendu pas un conseil en investissement. Investir sur ce Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. comporte des risques de pertes totales ou partielles en capital.
A bientôt
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Niko$
Investisseur en crowdfunding depuis 2020 (LaPremièreBrique, Clubfunding, Anaxago, Enerfip, Homunity...), j'ai toujours plaisir à découvrir de nouvelles plateformes. Je fais également de la location immobilière depuis 2011. Passionné par l'investissement et par tous les bons plans qui peuvent rapporter
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