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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le
⚖️ AVIS GLOBAL : Hypothèque de premier rang moyenne, autorisation administrative pas encore obtenue, mais très bon prix d'acquisition, bon prix de sortie et marge élevée même en cas d'imprévus.
⏰ Le projet démarre le 15/11/2023 à 20h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 12% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
🤖 Résumé de l'analyse
Le projet Niort - Nouvelle Aquitaine chez Tokimo est une opportunité d'investissement dans l'achat, la rénovation/construction et la revente de 3 immeubles et un garage en centre-ville de Niort. L'objectif est de réaliser des travaux de toiture, plancher, désencombrement, afin de revendre les 3 immeubles séparément.
Niort est une commune de 59000 habitants située à 60 kms de La Rochelle et à 80 kms de Poitiers. L'autoroute A83 permet de rejoindre Nantes en moins d'1h 30 minutes tandis que l'autoroute A10 permet de relier Bordeaux en moins de 2 h.
Le rendement prévu pour ce projet est très élevé, avec un taux de 12%, supérieur au rendement moyen des derniers projets chez Tokimo. De plus, l'engagement de l'opérateur est élevé, ce qui est un bon indicateur de son implication dans le projet. Cependant, il y a quelques points faibles à prendre en compte, tels que l'hypothèque de premier rang avec une couverture hypothécaire faible, ainsi que l'absence d'informations sur le patrimoine des marchands de biens. De plus, il n'y a pas de bilan mis à disposition sur la santé de la société portant l'opération, ce qui peut être un risque potentiel.
Le prix de sortie pessimiste pour ce projet est estimé à 877€/m², ce qui est en dessous de la fourchette basse sur la zone. Cependant, cela s'explique par le fait que des travaux de second œuvre devront être entrepris par les futurs acquéreurs. Le prix d'acquisition est quant à lui très intéressant à 239€/m². Il est également important de noter que le prix du m² est en hausse sur 1 an mais en baisse sur les 3 derniers mois, ce qui peut influencer la rentabilité de l'investissement.
Les travaux représentent 27% du coût de revient du projet. De plus, il y a un risque lié à l'urbanisme, avec la nécessité de déposer une demande auprès de la mairie pour changer la toiture. Cependant, l'opérateur a déjà réalisé plusieurs opérations sur Niort et ses environs, ce qui est un bon indicateur de son expérience dans ce domaine. De plus, il n'y a aucun retard connu à ce jour pour cet opérateur.
La plateforme Tokimo est relativement récente, ce qui signifie que certaines données ne sont pas disponibles, comme les retards de plus de 6 mois ou les pertes définitives pour la plateforme. Cependant, il n'y a pas de code bonus pour ce projet.
En conclusion, le projet Niort - Nouvelle Aquitaine chez Tokimo présente des avantages intéressants, tels qu'un rendement élevé, un bon prix d'acquisition et une estimation de prix de sortie dans la fourchette basse. Cependant, il y a également quelques risques à prendre en compte, comme l'hypothèque de premier rang faible et l'absence d'informations sur le patrimoine des marchands de biens. Globalement, ce projet semble prometteur, mais il est important de bien évaluer les risques avant de prendre une décision d'investissement.
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 135000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Description du projet:
Il s'agit de l'achat de 3 immeubles (365 m² au total) et d'un garage (35 m²) en centre-ville de Niort. L'objectif est de réaliser des travaux (toiture, plancher, désencombrement...) puis de revendre les 3 immeubles séparément.
Localisation:
Niort est une commune de 59000 habitants située à 60 kms de La Rochelle et à 80 kms de Poitiers. L'autoroute A83 permet de rejoindre Nantes en moins d'1h 30 minutes tandis que l'autoroute A10 permet de relier Bordeaux en moins de 2 h.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 12% -> très élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (11.38%) des derniers projets chez Tokimo.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 150% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 42% -> très faible
✅ Engagement de l'opérateur: 31% -> élevé.
Type de Garantie :
❗Hypothèque de premier rang avec une couverture hypothécaire de 67 % -> faible
❗2 Cautions personnelles, mais pas d'informations sur le patrimoine des marchands de biens.
❗Santé de la société portant l'opération: Aucun bilan mis à disposition.
❗Pré-commercialisation: 1 lot précommercialisé (soit 33%) mais pas d'informations sur le type d'offre et les éventuelles conditions suspensives.
✅ Centres d'intérêts: À moins de 2 kms d'un hôpital, des restaurants ou de la médiathèque.
Estimation Prix de sortie :
✅Prix de sortie pessimiste (877€/m²) qui se situe en dessous de la fourchette basse sur la zone (fourchette basse à 1060€/m² source:meilleursagents) cela s'explique notamment, car des travaux de second œuvre devront être entrepris par les futurs acquéreurs.
✅Très bon prix d'acquisition de 239€/m².
❗📉Prix du m² en hausse de 2,1% sur 1 an mais en baisse de 0,8% sur les 3 derniers mois.
❗État du bien: Bien à rénover. Actif ayant appartenu à une personne souffrant du syndrome de Diogène. (travaux de désencombrement prévus)
❗Travaux représentant 27% du coût de revient.
❗Risque urbanisme: Besoin de déposer une demande auprès de la mairie pour pouvoir changer la toiture.
✅Historique porteur de projets: Plusieurs opérations déjà réalisées sur Niort et ses environs.
✅Retard de l'opérateur: Aucun connu à ce jour. (source:hellocrowdfunding)
✅Marge scénario optimiste:45%
✅Marge scénario pessimiste:31% en cas de décote de 20% du prix de vente.
Qualité plateforme:
❗Retard de plus de 6 mois: données non disponibles, car plateforme trop récente.
❗Perte définitive pour la plateforme : données non disponibles, car plateforme trop récente.
💎 BONUS: Pas de code Bonus.
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Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...
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