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Marc BluerSkyCette analyse est proposée par Marc BluerSky

👓 Le Projet 335 Pyrenees

Financement des fonds propre pour une acquisition en VEFA puis revente
Taux de 10% sur 24 mois
🙂 Rendement: 10%, très bon sur Paris
🙂 Ratio Prix du bien/coût total: le crowdfunding finance seulement 310000 sur 1.5M. La banque finance 1M
🙂 Localisation dans la ville: excellent, dans le 20ème, j'ai habité au 373 rue des Pyrénées pendant 3 ans, c'est un endroit très populaire et pas mal de bobo s'installent.
🙂 État du bien: il sera neuf, livré par le promoteur
🙂 État du de la rue et du quartier: quartier en croissance depuis que je le connais
😐 Criminalité dans la zone: Paris, moins dangereux que le 18/19ème mais plus dangereux que le 16ème
😐 Commercialisation: pas encore pré-commercialisé mais un locataire déjà trouvé.
🙂 Garantie: Garantie à Première demande, qui possède plusieurs actifs. On ne peut pas avoir d'hypothèque car la banque finance aussi l'opération. La foncière
🙂 Risque urbanisme: aucun je pense car le promoteur a déjà démarré construction.
🙂 Risque sur-évaluation: 1.8M comme prix de sortie estimé. ça fait un peu plus de 10k/m2. pas incohérent pour paris.
🙂 Engagement de l'opérateur: 13% des fonds propres soit 192k d'engagement des fonds propres de la foncières.
🙂 Historique porteur de projets: très bon, plusieurs projets à son actifs sur plusieurs projets, y compris avec Baltis.
🙂 Marge scénario optimiste: la marge est de 17%
😐 Marge scénario pessimiste: si le prix de vente est de 10% inférieur à leur estimation, on passe à une marge de 7%.
😐 Qualité Plateforme: Nouvelle plateforme, pas de défaut à ce jour
🙂 Difficulté des travaux: on achète en VEFA donc on ne porte pas les gros travaux sur ce projet, juste 120k de travaux, mise aux normes du local
🙂 Durée des travaux réaliste: 2 ans me semble réaliste
🤢 Situation géopolitique: mauvaise et de pire en pire
⚖️ Avis global: avis positif, emplacement top. prix de sortie cohérent. garantie pas trop mal avec la GAPD de la foncière (assez grosse). Achat en VEFA donc on ne prend pas de risque sur les travaux. Locataire déjà trouvé.


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