Cette analyse est proposée par Marc BluerSky le
⏰ Le projet démarre le 26/07/2022 16h03
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
Financement des fonds propre pour une acquisition en VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA. puis revente
Taux de 10% sur 24 mois
🙂 rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel.: 10%, très bon sur Paris
🙂 Ratio Prix du bien/coût total: le crowdfunding finance seulement 310000 sur 1.5M. La banque finance 1M
🙂 Localisation dans la ville: excellent, dans le 20ème, j'ai habité au 373 rue des Pyrénées pendant 3 ans, c'est un endroit très populaire et pas mal de bobo s'installent.
🙂 État du bien: il sera neuf, livré par le promoteur
🙂 État du de la rue et du quartier: quartier en croissance depuis que je le connais
😐 Criminalité dans la zone: Paris, moins dangereux que le 18/19ème mais plus dangereux que le 16ème
😐 Commercialisation: pas encore Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. mais un locataire déjà trouvé.
🙂 Garantie: Garantie à Première demande, qui possède plusieurs actifs. On ne peut pas avoir d'hypothèque car la banque finance aussi l'opération. La foncière
🙂 Risque urbanisme: aucun je pense car le promoteur a déjà démarré construction.
🙂 Risque sur-évaluation: 1.8M comme prix de sortie estimé. ça fait un peu plus de 10k/m2. pas incohérent pour paris.
🙂 Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct.: 13% des fonds propres soit 192k d'engagement des fonds propres de la foncières.
🙂 Historique porteur de projets: très bon, plusieurs projets à son actifs sur plusieurs projets, y compris avec Baltis.
🙂 MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario optimiste: la MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. est de 17%
😐 MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario pessimiste: si le prix de vente est de 10% inférieur à leur estimation, on passe à une MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. de 7%.
😐 Qualité Plateforme: Nouvelle plateforme, pas de défaut à ce jour
🙂 Difficulté des travaux: on achète en VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA. donc on ne porte pas les gros travaux sur ce projet, juste 120k de travaux, mise aux normes du local
🙂 Durée des travaux réaliste: 2 ans me semble réaliste
🤢 Situation géopolitique: mauvaise et de pire en pire
⚖️ Avis global: avis positif, emplacement top. prix de sortie cohérent. Garantie pas trop mal avec la GAPD de la foncière (assez grosse). Achat en VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA. donc on ne prend pas de risque sur les travaux. Locataire déjà trouvé.
41 votants
👎15% 👍24% 🤷29% 🏳️32%
Pour voter : 
Marc BluerSky
Investisseur en crowdfunding depuis 2018 sur plus de 20 plateformes en Europe et aux U.S. Je suis aussi investisseur en immobilier physique à Paris depuis 2008. J'ai un portefeuille d'actions et ETF sur lequel je fais de la DCA manuellement. Passionné d'investissement, de business en ligne et de liberté financière.
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