Cette analyse est proposée par Olivier le
⏰ Le projet démarre le 12/04/2023 10h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
📖 DESCRIPTION DU PROJET
Opération de marchand de biens à Marseille sur 12 mois à un taux de 10%. Le projet consiste en la réhabilitation d’un entrepôt et de sa revente en bloc après travaux.
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Ticket minimum: 2000
✅ FORCES:
✅ Hypothèque de premier rangC'est un acte notarié. En cas de défaut de l'opérateur, les créanciers (les investisseurs), peuvent saisir le bien hypothéqué et se faire rembourser.
L'hypothèque peut porter sur le bien de l'opération en cours ou bien sur un autre bien détenu par l'opérateur.
🟢 Mon Avis: Très bonne garantie. Faire saisir les biens n'est pas automatique et nécessite une procédure. De plus, une hypothèque inscrite est coûteuse car c'est un acte notarié.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt. sur l'actif
✅ LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.94% (2300000/2450000)
✅ Commercialisation : 84% sous compromis et 16% sous offre
✅ LTV 60% (2300000/3846000), en considérant le prix de vente en l'état sans permis de construire (voir "Urbanisme" ci-dessous), avec permis LTV = 48%
✅ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. >20% avec ou sans permis de construire
✅ Urbanisme : permis en-cours mais peut-être vendu avec ou sans permis, l'obtention du permis permettra d'augmenter le prix de vente, ce point est spécifié dans l'acte de vente
✅ Participation du promoteur : 23% du financement total
❗️ FAIBLESSES:
❗️ Antériorité crowdfunding du promoteur : selon Hellocrowdfunding, 6 projets en cours (4 Raizers et 2 Koregraf), dont 2 en report contractuel. Aucune remboursement à ce jour. Cela fera donc 7 projets en //. Selon Koregraf, 1 projet en report contractuel chez Raizers devrait être remboursé courant avril.
⚖️ AVIS GLOBAL:
Il y a une hypothèque de 1er rang sur l'actif. Les ratios LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.et LTV sont bons. La MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. est important et permet faire face à un décalage de prix/duére des travaux. Le projet est 100% sous-compromis ou sous offre. Il n'y a pas de risque liés au permis en cours de demande puisqu'il s'agit même d'une opportunité supplémentaire. Mon soucis principal est le ticket d'entrée à 2000EUR qui pique un peu car cela ferait une exposition importante par rapport à l'ensemble de mes investissements en crowdfunding. Mais c'est indépendant de la qualité du projet.
65 votants
👎22% 👍14% 🤷11% 🏳️54%
Pour voter : 
Olivier
Investisseur en crowdfunding depuis 2016 sur 33 plateformes dont 10 sur lesquelles j’investis encore : Bienprêter, Club Funding, Estateguru, Housers, la Première Brique, Lendosphère, Les Entreprêteurs, Raizers, We Share Bonds et Wiseed. Investisseur également en action (PEA & CTO), en private Equity via le crowdfunding, en métaux précieux, en immobilier (direct, tokénisé et SCPI) ainsi qu’en cryptomonnaie. Mon objectif avec le crowdfunding est de diversifier mes investissements et d’avoir un complément de revenu passif pour compléter mes revenus aujourd’hui et ma retraire plus tard.
Olivier est un analyste junior qui a déjà analysé 10 projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
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