Le projet Le parc des Fontaines chez Raizers

Analyse du projet Le parc des Fontaines chez Raizers

Note de l'analyste:

Partager l'analyse:

Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le 09/11/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Bonne hypothèque de premier rang, pré-commercialisation correcte, prix de sortie réaliste, mais travaux importants et marges très faibles en cas de décote.

⏰ Le projet démarre le 10/11/2023 à 11h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Refinancement

🤖 Résumé de l'analyse

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Refinancement
💶 1100000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Annuel.

Description du projet:
Il s'agit du refinancement d'une partie des fonds propres injectés lors de l'acquisition de l'actif et du refinancement d'une partie des travaux. L'actif est un entrepôt comportant 17 lots (12 existants et 5 en travaux) soit 3082 m² située à Chabeuil (Drôme). L'objectif est de revendre les lots à la découpe après avoir terminé les travaux d'extension.
Localisation:
Chabeuil est une commune de 7000 habitants située à une dizaine de kms à l'est de Valence et de l'autoroute A7 qui permet aussi bien de relier Lyon (en 1h30) ou Marseille (en 2h30).

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.71%) des derniers projets chez Raizers.
✅ LTA (Loan to Acquisition): 92% -> faible
✅ LTS (Loan to Sale): 30% -> très faible
✅ Engagement de l'opérateur: 42% du coût de revient -> élevé.
Type de Garantie :
✅ hypothèque premier rang avec une couverture hypothécaire de 109 % -> élevée
❗️GAPD sur la SAS: montant capitaux propres: faible. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ?12,89 société très endettée.
❗️GAPD sur la holding: montant capitaux propres: faible. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ? >20 société très endettée.
❗️Caution personnelle, mais pas d'informations sur le patrimoine de l'opérateur.
Santé de la société portant l'opération:
✅Montant capitaux propres: élevé. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ?:0,41 correct. Société peu endettée.
pré-commercialisation:
✅6 lots pré-commercialisés sans condition suspensive représentant 31% du prix de vente.
❗️4 lots pré-commercialisés sous promesse de vente avec conditions suspensives soit 22% du prix de vente.
Environnement proche:
✅Centres d'intérêts: À 10 minutes de l'autoroute A7 ou de l'A49. À moins de 2 kms de l'aéroport.
❗️entrepôt situé dans une petite zone industrielle.
Estimation Prix de sortie :
✅Prix de sortie réaliste (1471€/m²) se trouvant dans la moyenne (1404€/m² source: Raizers)
✅État du bien: Neuf pour les lots en cours de création (extension) bon état pour le reste.
❗️📉Peu d'informations disponibles concernant l'évolution des prix du m² des biens de ce type sur la zone.
❗️Montant des travaux importants représentant 57% du coût de revient.
✅Les travaux d'extension sont à 70% terminés.
✅Risque urbanisme: Permis de construire obtenu et purgé.
✅Historique porteur de projets:20 ans d'expérience dans l'immobilier.
✅Encours de financement et retard de l'opérateur :1 opération déjà remboursée sur Raizers.Pas de retard à ce jour.(source:hellocrowdfunding)
✅Marge scénario optimiste:12%
⚠️Marge scénario pessimiste:3% avec une décote de 10% des lots non pré-commercialisés.
Qualité plateforme:
✅ 7.26% de retards de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Raizers -> faible.

💎 BONUS
Saisissez le Code Parrain MBS lors de votre inscription.
50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
➡️ Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet Le parc des Fontaines

La LTA est de 92 %.
La LTS est de 30 %.

Évolution des rendements chez Raizers

Résultat des votes pour le projet Le parc des Fontaines

Nombre de votants : 63 votants
👎32% 👍30% 🤷14% 🏳️24%
Pour voter :

Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...