Le projet Valbonne par BIRDY FRANCE chez Raizers

Analyse du projet Valbonne par BIRDY FRANCE chez Raizers

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Damien Cuyala le 10/11/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Couverture du projet faible, des travaux importants de rénovations du bien, un prix de revente sur le marché local trop élevé pour un restaurant.

⏰ Le projet démarre le 15/11/2023 à 11h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

🤖 Résumé de l'analyse

Analyse du projet Valbonne par BIRDY FRANCE chez Raizers

Le projet Valbonne consiste en l'achat et la réfection d'une auberge avec piscine à Biot. L'objectif est de revendre le bien après travaux. Cependant, l'analyse du projet révèle quelques points faibles.

Forces du projet

Rendement élevé
Rendement supérieur à la moyenne des derniers projets chez Raizers
Engagement de l'opérateur élevé
État du bien et du quartier bon à très bon
Situation géopolitique stable

Faiblesses du projet

Couverture du projet faible par la fiducie
Pas de pré-commercialisation
Estimation du prix de sortie pessimiste, avec un prix élevé
Importantes rénovations à réaliser

En termes de financement, le montant à réunir pour le projet est de 1 600 000 EUR, avec un remboursement du capital en fin de période et des intérêts annuels. La garantie pour l'investissement est une fiducie, mais la couverture fiducie est faible (46%).

Malgré les faiblesses du projet, il présente certains avantages, notamment un rendement élevé et une bonne santé de la société portant l'opération. De plus, la localisation de l'auberge à Biot, à proximité d'Antibes, offre un environnement calme et des centres d'intérêts variés accessibles.

Cependant, il est important de noter que le prix de sortie sur le marché local est estimé à la fourchette haute, ce qui peut poser un risque pour la revente du bien, notamment s'il s'agit d'un restaurant dont le prix de marché n'est pas quantifiable.

En conclusion, le projet Valbonne présente des avantages et des inconvénients. Il offre un rendement élevé, mais la couverture du projet et le prix de sortie sur le marché local sont faibles. De plus, les travaux de rénovation importants constituent un défi. Il est donc essentiel d'évaluer ces différents aspects avant de prendre une décision d'investissement.

Mon avis personnel sur le projet est mitigé. Bien que le rendement élevé puisse être attrayant, les faiblesses du projet, en particulier la couverture fiducie faible et le prix de sortie pessimiste, suscitent des doutes quant à sa rentabilité. De plus, les travaux importants nécessaires pour rénover l'auberge peuvent entraîner des retards ou des dépenses supplémentaires. Il est donc important d'analyser soigneusement tous les facteurs avant de prendre une décision d'investissement.

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 1600000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Annuel.

L’opération a pour but l’achat et la réfection d’une auberge avec piscine

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.72%) des derniers projets chez Raizers.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 215% -> élevée
❗ LTS (Loan to Sale): 73% -> élevée
✅ Engagement de l'opérateur: 28% -> élevé.
Type de Garantie : fiducie
❗ couverture fiducie : 46 % -> faible
✅ Santé de la société portant l'opération: Montant capitaux propres (313K€), ratio dette (100€)/capitaux propres (313€) < 2.5
❗ Pas pré-commercialisation
Localisation: Biot
Nombre d'habitants : 9876
Grande ville à proximité: Antibes
Distance de la grande ville: 7kms
✅ Environnement proche: Au calme
✅ Centres d'intérêts: aéroport (20kms), station de train (28kms), écoles (9kms), commerces, hôpital (5kms)
⚠️ Estimation Prix de sortie : Pessimiste, prix de sortie sur la fourchette haute du prix de marché (Il s'agit d'un restaurant, ce n'est pas quantifiable sur meilleursagent) prix du bien: 3887€/m2.
✅ État du bien: Bon état
✅ État du de la rue et du quartier: Très bon
📉 Les prix dans la ville sont en augmentation de +2,6% depuis un an.
✅ Pas de risque d'urbanisme
Historique porteur de projets:
✅ Encours de financement et retard de l'opérateur : 3 projets en cours sur Koregraf (pas de retard)
✅ Marge scénario optimiste: +28%
⚠️ Marge scénario pessimiste : +8%
⚠️ Difficulté des travaux: Importantes rénovations à faire
✅ Durée des travaux réaliste: Oui
Situation géopolitique:
✅ 7.26% de retards de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Raizers -> faible.

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50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
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LTA et LTS du projet Valbonne par BIRDY FRANCE

La LTA est de 215 %.
La LTS est de 73 %.

Évolution des rendements chez Raizers

Résultat des votes pour le projet Valbonne par BIRDY FRANCE

Nombre de votants : 58 votants
👎59% 👍7% 🤷10% 🏳️24%
Pour voter :

Damien Cuyala
Damien, 41 ans, je suis chargé d'affaires dans dans la robinetterie nucléaire, j'ai également une entreprise dans la distribution de produits du quotidien en circuit court avec comme crédo le "made in France". J'ai commencé dès mon jeune âge à apprendre à investir en bourse dans les actions à dividendes, les ETFs, et dès 2021 sur des stratégies d'actions small cap, et depuis peu je me forme sur les options. En juin 2022, j'ai commencé le crowdfunding immobilier et j'ai investi un peu plus de 73 Keuros depuis, mes investissements sont répartis sur les plateformes suivantes : ClubFunding, Raizers, La Première Brique, Upstone, Baltis. J'attache une grande importance à passer du temps à analyser chaque projet avant de prendre la meilleure décision pour mes investissements. Enfin j'ai également des investissements dans le crowdlending, principalement sur Lendermarket pour diversifier au maximum mes actifs.