Le projet Riom chez Stomea

Analyse du projet Riom chez Stomea

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 13/11/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Projet cohérent mais la couverture hypothécaire sur la base du prix d'acquisition est faible.

⏰ Le projet démarre le 14/11/2023 à 10h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 10.5% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 10m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

🤖 Résumé de l'analyse

Analyse du projet Riom chez Stomea

Le projet Riom consiste en l'acquisition et la rénovation d'un immeuble de 338m2 situé à Riom (63). Cet immeuble est composé de 9 appartements et d'un commerce au rez-de-chaussée. L'objectif est de louer l'ensemble des lots avant de revendre l'actif en bloc.

Forces

Rendement élevé de 10,5%.
Rendement supérieur à la moyenne des derniers projets chez Stomea.
Engagement de l'opérateur élevé.
Localisation dans la commune de Riom, à proximité de commerces et d'équipements.
Prix d'acquisition avec une décote de 66% par rapport au prix moyen du marché.
Divers scénarios pour exploiter le bien, dont une gestion locative.

Faiblesses et avertissements

Couverture hypothécaire faible sur la base du prix d'acquisition.
Travaux de rénovation importants représentant 156% du prix d'acquisition.
Pas de commercialisation pour le moment.
Démarche administrative en cours pour la pose des fenêtres.
Légère baisse du prix du marché immobilier dans ce quartier sur 1 an.
Projet déjà proposé par la plateforme avec des données différentes.

Avis sur le projet

Le projet Riom chez Stomea semble être un projet cohérent, avec un rendement élevé et une localisation intéressante. Cependant, il y a quelques faiblesses à prendre en compte, notamment la couverture hypothécaire faible sur la base du prix d'acquisition et les importants travaux de rénovation. Il est également important de noter que le projet a déjà été proposé par la plateforme avec des données différentes, ce qui peut soulever des questions quant à la fiabilité des informations fournies.

Cependant, malgré ces faiblesses, le projet présente des atouts intéressants, tels que l'engagement élevé de l'opérateur, la localisation dans un quartier dynamique et la possibilité d'exploiter le bien en gestion locative. De plus, Stomea propose des offres de cash back pour les investisseurs, ce qui peut être un avantage supplémentaire.

En conclusion, le projet Riom chez Stomea semble être une opportunité intéressante, mais il est important de bien prendre en compte les faiblesses et de faire ses propres vérifications avant de prendre une décision d'investissement.

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 450000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Le projet consiste en l’acquisition et la rénovation d’un immeuble de 338m2 située à Riom (63), composé de 9 appartements et d'un commerce au RDC. L'ensemble des lots seront loués avant que l'actif ne soit revendu en bloc.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 10.5% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10%) des derniers projets chez Stomea.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 200% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 54% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 33% -> élevé.
Type de Garantie : hypothèque premier rang,Double signatures sur le compte centralisateur
❗ couverture hypothécaire: 50 % -> faible
✅ Localisation: L'actif est situé sur la commune de Riom, 20000 habitants. A 15 kms de Clermont-Ferrand
✅ Emplacement : Implanté dans un quartier composé d'habitations et de commerces. A proximité d'une boulangerie, cinéma, de l'école d'Arts et de musique de Riom, et de restaurants.
✅ Expérience de l'opérateur en opération de MDB sur la région.
✅ Acquisition à un prix moyen de 665€/m2 soit une décote de 66% (1948 €/m²) par rapport au prix moyen du marché (meilleursagents).
✅ Prix de sortie moyen à la surface de 2440€/m2 pour des lots rénovés. Prix compris dans la fourchette des prix : 1 461 € à 2 922€/m2 dans l'ancien (meilleursagents).
✅ Scénario alternatif: l'opérateur exploite le bien en gestion locative -> rendement locatif correct mais pas de détails sur le marché locatif local.
✅ Marge scénario optimiste: 18%-> Correcte.
❗️Marge scénario pessimiste (+10% montant travaux,-10% décote): 4,4%
❗️Travaux de rénovation important extérieur et intérieur qui représente 156% du prix d'acquisition.
❗️Pas de commercialisation pour le moment.
❗️Démarche administrative en cours pour la pose des fenêtres.
❗️Légère baisse du prix du marché immobilier dans ce quartier: -1,3% sur 1 an mais reste haussier sur 2 ans= +7,8%(meilleursagents)
❗️Projet déjà proposé par la plateforme avec des données différentes.
✅ Santé de l'opérateur: Ratio DN/CP= 1,46 -> Ratio correct

Jeune plateforme. Pas de projet en retard ou en perte.

💎 BONUS
➡️ Pour le premier projet: 2% de cash back avec le code parrain MBS1.
➡️ Pour tous les projets 1% de cash back avec le code MBS.
Le code parrain est MBS
➡️ Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet Riom

La LTA est de 200 %.
La LTS est de 54 %.

Évolution des rendements chez Stomea

Résultat des votes pour le projet Riom

Nombre de votants : 56 votants
👎39% 👍13% 🤷9% 🏳️39%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.