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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Damien Cuyala le
⚖️ AVIS GLOBAL : Projet pré-commercialisé à 100% mais sous condition suspensive et prix de revente trop élevé (risque en cas de condition suspensive activée) et les travaux sur les 2 biens restent à faire, attention au décalage de la date de travaux. Garantie hypothécaire moyenne.
⏰ Le projet démarre le 20/11/2023 à 15h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
🤖 Résumé de l'analyse
Le projet "Le Harold" est prévu pour le 20 novembre 2023 à 15h. Il s'agit d'un projet pré-commercialisé à 100%, mais soumis à une condition suspensive concernant le prix de revente. Les travaux sur les deux biens doivent également encore être effectués, il faut donc faire attention à un potentiel décalage de la date de travaux. La garantie hypothécaire est moyenne.
Le projet implique l'achat de deux appartements, l'un de 65m2 et l'autre de 169m2, dans le but de les rénover. Des travaux de second œuvre seront entrepris, et les lots seront ensuite revendus sous le dispositif du déficit foncier.
Le rendement attendu est de 11%, ce qui est élevé et supérieur au rendement moyen des derniers projets chez La première brique. Le LTA (Loan to Acquisition) est également élevé à 195%, ce qui représente une force. En revanche, le LTS (Loan to Sale) est faible à 55%, ce qui est également positif. L'engagement de l'opérateur est correct à 18%. Le projet bénéficie également d'une garantie hypothécaire de premier rang.
La couverture hypothécaire est moyenne avec 51%. De plus, le prix de sortie estimé est trop élevé par rapport au marché local, ce qui peut constituer un risque. L'état des biens est également moyen, étant donné qu'ils sont en cours de rénovation. Les travaux nécessaires pour la rénovation complète des deux biens peuvent également poser des difficultés, et il existe un risque de retard dans leur réalisation.
Le projet est situé à Beaune, une ville de 21 661 habitants. La grande ville la plus proche est Dijon, située à 45 km. Le quartier environnant est calme et possède divers centres d'intérêts, tels qu'un aéroport à 32 km, une gare à 45 km, 4 écoles, des commerces variés et des hôpitaux à 31 km.
Le projet "Le Harold" présente certains atouts intéressants, tels qu'un rendement élevé et une garantie hypothécaire de premier rang. Cependant, il faut prendre en compte les faiblesses du projet, notamment le prix de sortie estimé trop élevé, l'état moyen des biens et les travaux à réaliser. Il peut également y avoir un risque de décalage dans la réalisation des travaux. Néanmoins, avec une solution de prêt obtenue sous condition suspensive, le projet reste prometteur. Il est donc conseillé d'analyser attentivement tous les éléments avant de prendre une décision d'investissement.
En tant que Damien, je suis confiant dans mes analyses et je trouve que ce projet offre des opportunités intéressantes malgré les quelques risques. Il est important d'être toujours conscient des potentiels défis et de prendre des décisions éclairées. Alors, pourquoi ne pas se laisser tenter et investir dans "Le Harold" !
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 705000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Le projet consiste en l’achat de deux appartements de 65 et 169 m2 dans le but de les rénover. En ce sens, des travaux de second œuvre seront entrepris. Les lots seront revendus après réhabilitation sous le dispositif du déficit foncier
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 11% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (11%) des derniers projets chez La premiere brique.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 195% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 55% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 18% -> correct.
Type de Garantie : hypothèque premier rang
❗ couverture hypothécaire: 51 % -> moyenne
✅ Santé de la société portant l'opération: Montant capitaux propres (112K€), ratio dette (47k€)/capitaux propres < 2.5
✅ pré-commercialisation: pré-commercialisé à 100% sous promesses de vente sous condition suspensive d'obtention de prêt (⚠️)
Localisation: Beaune
Nombre d'habitants : 21661
Grande ville à proximité : Dijon (45Kms)
✅ Environnement proche: Quartier calme
✅ Centres d'intérêts: aéroport (32kms), station de train (45kms), 4 écoles, divers commerces, hôpitaux (31kms).
❗ Estimation Prix de sortie : Trop haut (Projet 5481 €/m2), marché local (fourchette haute à 3364€/m2)
❗ État du bien: Très moyen, en cours de rénovation
📉 Les prix dans la ville sont en augmentation de +4,3% depuis un an.
✅ Aucun risque urbanisme
Risque sur-évaluation:
Historique porteur de projets: 1 projet situé à Lombesc (13%) à 58% de marge.
✅ Pas d'encours de financement
✅ Marge scénario optimiste: +33%
✅ Marge scénario pessimiste : +13%
❗ Difficulté des travaux: Rénovation complète des 2 biens
❗ Durée des travaux réaliste: mitigé (risque de décalage), beaucoup de rénovations à faire.
Situation géopolitique:
✅ 3.9% de retards de plus de 6 mois chez La premiere brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La premiere brique -> faible.
💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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La LTA est de 195 %.
La LTS est de 55 %.
Nombre de votants : 107 votants
👎44% 👍14% 🤷33% 🏳️9%
Pour voter : 
Damien Cuyala
Damien, 41 ans, je suis chargé d'affaires dans dans la robinetterie nucléaire, j'ai également une entreprise dans la distribution de produits du quotidien en circuit court avec comme crédo le "made in France".
J'ai commencé dès mon jeune âge à apprendre à investir en bourse dans les actions à dividendes, les ETFs, et dès 2021 sur des stratégies d'actions small cap, et depuis peu je me forme sur les options.
En juin 2022, j'ai commencé le crowdfunding immobilier et j'ai investi un peu plus de 73 Keuros depuis, mes investissements sont répartis sur les plateformes suivantes : ClubFunding, Raizers, La Première Brique, Upstone, Baltis. J'attache une grande importance à passer du temps à analyser chaque projet avant de prendre la meilleure décision pour mes investissements.
Enfin j'ai également des investissements dans le crowdlending, principalement sur Lendermarket pour diversifier au maximum mes actifs.
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