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Cette analyse est proposée par Aloha le
⏰ Le projet démarre le 17/07/2023 17h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
📖 DESCRIPTION DU PROJET
Achat d’une villa non entretenue à Santa Barbara de Neixe (Portugal), travaux complets de réhabilitation, et revente.
MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. prévue de 17%.
⏰ Remboursement capital : In fine. Intérêts: 6 premiers mois d’intérêts payés immédiatement, le reste in fine.
Ticket minimum: 1000€
✅ FORCES:
✅ Hypothèque inscrite de premier rang. LTV de 53%.
✅ Bonne structure de financement : 27% de fonds propres, pas d’emprunt bancaire.
✅ Pas d’autorisation d’urbanisme nécessaire
✅ Localisation prisée. Prix en hausse dans la région.
✅ Taux compétitif
⚠️ Points de vigilance :
⚠️Pas de Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
⚠️ Opérateur inexpérimenté. Ils ne sont marchands de biens que depuis 1 an après une carrière différente (à noter quand même leur expérience en architecture). C’est leur deuxième opération.
⚠️Prix de vente supérieur au marché.
❗️ FAIBLESSES:
❗️ Travaux lourds donc risque technique élevé.
❗️ La valeur actuelle du bien ne couvre que 71% du capital (LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.de 139%), le remboursement dépend donc complètement de la plus-value des travaux.
❗️ Garanties complémentaires très faibles (cautions simples de personnes physiques étrangères). Risque élevé de perte en capital en cas d’échec du projet
❗️ En cas de défaut, une procédure de recouvrement internationale entre 3 pays (France, Portugal et Suisse où l’opérateur est domicilié) peut être un cauchemar juridique.
⚖️ AVIS GLOBAL:
Des points forts, mais risque élevé car en cas d’imprévu l’hypothèque peut très facilement être insuffisante pour couvrir le capital.
A mon sens pour prêter à cet opérateur il y a besoin de Garanties solides en cas de problème sur le projet, qui sont ici absentes.
Note globale : C
💎BONUS
Parrainage chez Raizers pour 2*50€ de bonus sur vos 2 premiers investissements.
Si vous voulez me soutenir, inscrivez-vous avec mon code parrain : apelletier-52020
64 votants
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Pour voter : 
Aloha
De formation scientifique, j'ai été naturellement attiré
par l'investissement comme une façon de combiner esprit d'analyse et
liberté financière. J'investis en private equity, en immobilier locatif,
et maintenant je me lance dans le crowdfunding immobilier. Je suis
inscrit sur la plupart des plateformes de crowdfunding, ce qui donne un
large choix, mais au lieu d'avoir une approche très diversifiée je
n'investis que sur les meilleurs projets. N'hésitez pas à échanger avec moi.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
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