Le projet L'Angus chez La premiere brique

Analyse du projet L'Angus chez La premiere brique

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Bonne hypothèque de premier rang avec une couverture hypothécaire qui devrait s'améliorer à mesure que les travaux avancent, prix de sortie réaliste, mais pré-commercialisation avec conditions suspensives et marge très faible en cas de décote du prix de vente.

⏰ Le projet démarre le 27/10/2023 à 10h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 12% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 16m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷‍ Type de projet : Promotion immobilière

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Promotion immobilière
💶 610000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Description du projet:
Il s'agit d'un refinancement suite à l'acquisition d'un terrain de 1003 m² situé à La Possession sur l’île de La Réunion. L'objectif est la construction d’une résidence de 962 m² comprenant 14 appartements. Les lots seront revendus sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement.

La Possession est une commune de 33000 habitants située à 13 kms au nord de Saint-Paul et à 20 kms au sud de Saint-Denis. Elle dispose de toutes les commodités nécessaires (Lycée, pharmacie, supermarché...).

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 12% -> très élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.96%) des derniers projets chez La première brique.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 139% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 18% -> très faible
✅ Engagement de l'opérateur: 22% -> élevé.
Type de Garantie :
✅Hypothèque de premier rang avec une couverture hypothécaire de 72 % -> correcte
❗Caution personnelle mais pas d'informations sur le patrimoine du porteur de projets.
❗GAPD de la holding: montant capitaux propres:<0. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ? dette proche de 0 aucun intérêt de calculer le ratio dette/capitaux propres dans ce cas-là.
❗GAPD de la société portant l'opération: Montant capitaux propres: inexistant (0€) ratio dette/capitaux propres < 2.5 ? dette nette d'environ 30k€ aucun intérêt également de calculer le ratio dette/capitaux propres dans ce cas-là.
pré-commercialisation:
❗5 lots pré-commercialisés soit 34% par rapport au prix de vente, mais pré-commercialisation avec conditions suspensives.( via 2 offres et 3 contrats de réservations)
Environnement proche:
✅A moins de 2 kms du bien (école, supermarché, poste...)
Estimation Prix de sortie :
✅Prix de sortie réaliste (3721€/m²) qui se situe légèrement au-dessus de la fourchette haute (entre 2204€/m² et 3445€/m² source: la première brique) ce qui se comprend vu qu'il s'agit de logements neufs.
✅État du bien: Neuf après la construction.
✅Prix au m² en hausse de 6,8% sur 1 an (source: La première brique)
❗Travaux de gros et second œuvre importants (VRD, peinture, menuiseries...) représentant 62% du coût de revient.
❗Aléa travaux de 5% un peu faible vu l'ampleur du projet.
✅Risque d'urbanisme: Permis de construire obtenu et purgé depuis mars 2023.
Historique porteur de projets:
✅Plusieurs projets de promotions à son actif.
✅Encours de financement et retard de l'opérateur : Pas de retard connu à ce jour (source:hellocrowdfunding)
✅Marge scénario optimiste:12%
⚠️Marge scénario pessimiste:2% avec une décote du prix de vente de 10%.
Qualité plateforme:
✅ 1.52% de retards de plus de 6 mois chez La première brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La première brique -> faible.

💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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LTA et LTS du projet L'Angus

La LTA est de 139 %.
La LTS est de 18 %.

Évolution des rendements chez La premiere brique

Résultat des votes pour le projet L'Angus

Nombre de votants : 94 votants
👎53% 👍16% 🤷24% 🏳️6%
Pour voter :

Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...