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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le
⚖️ AVIS GLOBAL : Emprunt obligataire qui peut vite être remboursé en cas de vente rapide du lot n°7. Bonne hypothèque de premier rang, prix de sortie réaliste, mais marge très faible en cas de décote.
⏰ Le projet démarre le 10/11/2023 à 14h30
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 9m
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
🤖 Résumé de l'analyse
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 565000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Description du projet:
Il s'agit de l'acquisition dans le cadre d'une vente à terme d'un immeuble comportant 12 lots (536 m²) à Vincennes (Val-de-Marne). Le tout sera revendu à la découpe. (6 lots seront revendus en l'état et sont déjà précommercialisés tandis que 6 autres lots seront revendus après travaux).
L'hypothèque de premier rang porte uniquement sur le lot n°7. L'emprunt obligataire sera remboursé une fois le lot n°7 revendu ou une fois le paiement intégral du montant de l’acquisition foncière effectué.
Localisation: Vincennes est une ville de 50000 habitants située à 7 kms à l'est de Paris. Elle est notamment réputée pour son bois de Vincennes.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 11% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.62%) des derniers projets chez Baltis.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 102% -> élevée (calculé en prenant en compte un prix d'acquisition du lot n°7 de 555 k€)
❗ LTS (Loan to Sale): 78% -> élevée
❗ Engagement de l'opérateur: 9% -> faible.
Type de Garantie :
✅Hypothèque de premier rang portant sur le lot n°7 (80m²) avec une couverture hypothécaire de 98 % -> correct
❗ordre irrévocable de paiement notarié
❗cautions personnelles mais pas d'informations sur le patrimoine du marchand de bien.
❗Santé de la holding:(pas de GAPD) montant capitaux propres:proche de zéro. ratio dette/capitaux propres:élevé mais pas représentatif vu le faible montant des capitaux propres.
Santé de la société portant l'opération:(bilan arrêté à septembre 2023 à la demande de Baltis)
❗Montant capitaux propres-> faible ratio dette/capitaux propres < 2.5 ?:5,1 société assez endettée.
pré-commercialisation:
❗pré-commercialisé à 50% (6 lots sur 12 et 40% de la surface totale) via un compromis de vente qui sera acté en novembre 2023, mais pas d'informations sur l'absence ou non de conditions suspensives.
❗Lot n°7 non précommercialisé, car les travaux n'ont pas encore été effectués.
✅ Centres d'intérêts: A moins de 2 kms du RER, d'un restaurant, d'un cinéma ou du Château de Vincennes.
✅Estimation Prix de sortie du lot n°7 (9113€/m²) réaliste. Il se situe dans la moyenne (prix moyen de 9139€/m² source meilleursagents)
✅Estimation du prix de sortie de l'ensemble réaliste également (8951€/m²).
📉❗Prix du m² en baisse de 6,8% sur 1 an.
✅État du bien: Très bon état après travaux.
✅Montant des travaux (appartement et parties communes) représentant 5% du coût de revient. (avec aléa de 5%)
❗Risque urbanisme: Déclaration préalable obtenue pour aménager les combles, mais pas encore purgée.(purge prévue début décembre)
✅Historique porteur de projets: Expérimenté, plusieurs opérations réalisées sur Vincennes et ses alentours.
❗Encours de financement et retard de l'opérateur : 4 projets en cours (dont 2 financés sur la plateforme Baltis)
❗Marge scénario optimiste:9% (calculée sur l'opération globale)
⚠️Marge scénario pessimiste:4% avec une décote de 5% du prix de vente.
Qualité plateforme:
❗Retard sur la plateforme:23% (source:hellowcrowdfunding)
✅Perte définitive pour la plateforme :0%
💎 BONUS
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✅ 20€ après investissement
➡️ Lien Bonus : 👆
Le code parrain est BLUERSKY
La LTA est de 102 %.
La LTS est de 78 %.
Nombre de votants : 62 votants
👎42% 👍8% 🤷13% 🏳️37%
Pour voter : 
Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.
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