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Le projet Les Terrasses de la Medoquine chez Wiseed

Wiseed

Analyse du projet Les Terrasses de la Medoquine chez Wiseed

Note de l'analyste :
CLa note de l'analyste pour ce projet est C
Les notes vont de A à E
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OlivierCette analyse est proposée par le

Le projet démarre le 24/03/2023 14h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 10% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 18m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets. Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention. C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :

Analyse détaillée

📖 DESCRIPTION DU PROJET
Opération de promotion immobilière commercialisée à 58% à Talence, dans la banlieue ouest de la métropole bordelaise.
Opération est réalisée par un promoteur-partenaire de WiSEED (3 projets financés, dont 2 sorties positives et 1 sortie positive à venir avant le 31 mars 2023). Egalement 4 autres projets avec Homunity, My Capital Immo et Raizers dont 3 totalement remboursés.

⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Ticket minimum: 100 + frais Wiseed 0.90%

✅ FORCES:
✅ LTV 42.2% (650000 Wiseed + 3000000 banque / 8639697 prix de revient)
Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
à 58%. Cela couvre totalement le prêt Wiseed et le prêt bancaire. Ratio de 72.2% (650000 Wiseed + 3000000 banque / 5057083 ventes)
✅ Permis de construire obtenu et purgé
✅ Marchés travaux entièrement sécurisés
✅ Antériorité crowdfunding du promoteur avec déjà plusieurs opérations totalement remboursées, il reste 1 projet ouvert chez Raizers (Bergerie Campana, levée février 2023, échéance février 2025, 730000 EUR)

❗️ FAIBLESSES:
❗️ Pas de Garantie forte. Uniquement 2 GAPD. Au 31/12/2022 les ratios d'endettement sont : SASU CAPA Promotion Dette/Capitaux = 0.38, SASU CAPA FINANCES 0.5, mais si on ajoute les prêts en-cours sur lesquels il y a un engagement, on dépasse aisément le ratio de 3x
❗️ LTACe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.
> 70%, 211.1%. Mais c'est normal pour une opération de promotion
❗️ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.
9.6%

⚖️ AVIS GLOBAL:
Il s'agit d'une opération de promotion avec les risques de décalages qui vont avec. Compte tenu de l'état d'avancement de la (pré-)commercialisation qui témoigne d'un certaine attraction et cohérence des prix, de l'expérience de l'opérateur, du fait que le risque de décalage du budget travaux semble maîtrisé, j'ai un avis plutôt positif. Mais je limite à C étant donné la nature de l'opération et le manque de Garantie.

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Ceci n'est que mon avis que je vous partage et en aucun cas un conseil en investissement.

Évolution des rendements chez Wiseed

Résultat des votes pour le projet: Les Terrasses de la Medoquine

67 votants
👎31% 👍6% 🤷13% 🏳️49%
Pour voter :

OlivierOlivier
Investisseur en crowdfunding depuis 2016 sur 33 plateformes dont 10 sur lesquelles j’investis encore : Bienprêter, Club Funding, Estateguru, Housers, la Première Brique, Lendosphère, Les Entreprêteurs, Raizers, We Share Bonds et Wiseed. Investisseur également en action (PEA & CTO), en private Equity via le crowdfunding, en métaux précieux, en immobilier (direct, tokénisé et SCPI) ainsi qu’en cryptomonnaie. Mon objectif avec le crowdfunding est de diversifier mes investissements et d’avoir un complément de revenu passif pour compléter mes revenus aujourd’hui et ma retraire plus tard.

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