Bien financé entièrement par l'opérateur avec une valorisation par expert à 5,3M€, Hypothèque de rang 1 sur celui-ci, l'opérateur génère 668501€/an de loyer - 261404€ de bénéfices net (Ce qui couvre largement les intérêts de la dette obligataire). Le groupe se laisse la possibilité de rembourser le financement ClubFunding via les cash-flow du groupe ou via un refinancement bancaire long-terme.
Cette analyse est proposée par Damien Cuyala le
⚠️ L'analyse détaillée n'est pas diffusée à la demande de ClubFunding.
➡️ Les discussions et votes sur le projet ont lieu sur le club.
⏰ Le projet démarre le 09/01/2024 17h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Refinancement
🤖 Résumé de l'analyse
Le projet HÔTEL SAINT-PAUL est un projet de refinancement d'un hôtel 4* situé à Saint-Paul-de-Vence, dans le cadre d'une opération immobilière. Le projet est entièrement financé par l'opérateur, qui a une valorisation experte à 5,3M€. L'opérateur génère un loyer annuel de 668501€, avec un bénéfice net de 261404€. Ces revenus couvrent largement les intérêts de la dette obligataire. Le groupe prévoit de rembourser le financement ClubFunding grâce aux flux de trésorerie du groupe ou par un refinancement bancaire à long terme.
Ce projet présente de nombreux points forts. Tout d'abord, le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. est élevé, surpassant même la moyenne des projets récents chez ClubFunding. De plus, le ratio LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.) est faible, ce qui indique une bonne rentabilité du projet. L'opérateur conserve également le bien dans son groupe, ce qui assure une certaine stabilité. Le projet est entièrement financé par l'opérateur, avec une Hypothèque de premier rangC'est un acte notarié. En cas de défaut de l'opérateur, les créanciers (les investisseurs), peuvent saisir le bien hypothéqué et se faire rembourser.
L'hypothèque peut porter sur le bien de l'opération en cours ou bien sur un autre bien détenu par l'opérateur.
🟢 Mon Avis: Très bonne garantie. Faire saisir les biens n'est pas automatique et nécessite une procédure. De plus, une hypothèque inscrite est coûteuse car c'est un acte notarié.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt. en Garantie, ce qui offre une sécurité supplémentaire aux investisseurs. De plus, la société portant l'opération affiche de bons indicateurs financiers, avec un ratio dette nette/capitaux propres inférieur à 2.5.
La localisation de l'hôtel à Saint-Paul-de-Vence est également un avantage. La ville est calme et très touristique, et elle bénéficie d'une situation géographique privilégiée, étant proche de Nice et de ses infrastructures telles que l'aéroport, la gare et l'hôpital. De plus, l'état du bien est très bon, ce qui assure sa pérennité. Le quartier et la rue dans lesquels se trouve l'hôtel sont également en bon état.
Malgré tous ces atouts, il convient de noter que l'opérateur ne prévoit pas de revendre le bien, ce qui limite les possibilités de plus-value pour les investisseurs. Cependant, cela garantit également une stabilité dans les revenus locatifs.
En conclusion, le projet HÔTEL SAINT-PAUL chez ClubFunding présente de nombreux avantages. Il offre un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé, une Garantie hypothécaire de premier rang et une localisation attrayante. Bien que la possibilité de plus-value soit limitée, la stabilité des revenus locatifs est assurée. Je recommande donc aux investisseurs de considérer ce projet pour diversifier leur portefeuille et obtenir un bon rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel..
Damien Cuyala
Damien, 41 ans, je suis chargé d'affaires dans dans la robinetterie nucléaire, j'ai également une entreprise dans la distribution de produits du quotidien en circuit court avec comme crédo le "made in France".
J'ai commencé dès mon jeune âge à apprendre à investir en bourse dans les actions à dividendes, les ETFs, et dès 2021 sur des stratégies d'actions small cap, et depuis peu je me forme sur les options.
En juin 2022, j'ai commencé le crowdfunding immobilier et j'ai investi un peu plus de 73 Keuros depuis, mes investissements sont répartis sur les plateformes suivantes : ClubFunding, Raizers, La Première Brique, Upstone, Baltis. J'attache une grande importance à passer du temps à analyser chaque projet avant de prendre la meilleure décision pour mes investissements.
Enfin j'ai également des investissements dans le crowdlending, principalement sur Lendermarket pour diversifier au maximum mes actifs.
Damien Cuyala est un analyste senior qui a déjà analysé 368 projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
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