Cette analyse est proposée par Marc BluerSky le
⏰ Le projet démarre le 10/02/2023 16h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
🏪 reprise d’une opération de promotion immobilière d’envergure visant à construire 34 logements sociaux, pour une surface habitable totale de 2760 m2
La levée de fonds permettra au porteur de projet de renforcer la structure financière de sa société holding Voici les différents critères pour analyser les états financiers :
➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif
❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates
... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.
... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?
➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires
➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité.
Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.
➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.
❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.
capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir
➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.
✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.
❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.
➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.
➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes. DG Expedit et notamment de participer au rachat d’une société de construction locale, lui permettant ainsi d’optimiser la durée et le coût de construction de ses programmes de promotion immobilière.
💼 Investissement minimum : 1 €
🚀 rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. annuel : 11 % + 1.1% avec le code MBS
⏱ Durée : 12 mois
💰 Financement : 505 000 €
💶 Payement intérêt et capital In Fine
💪FORCES
100% Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à la Société Immobilière de Mayotte, filiale de la Caisse des Dépôts mais attention cette société finance aussi le projet donc elle se rachète à elle même ?
urbanisme : déjà purgé de tout recours
le foncier déjà acheté
prix de sortie dans la moyenne des prix dans la zone mais attention ce sont des logements sociaux dont le prix devraient être plus bas.
Garantie :
❗️FAIBLESSES:
📍Mayotte, DOM français, premier projet dans une zone aussi éloignée: Mamoudzou, Mayotte
logements sociaux
La Société Immobilière de Mayotte, filiale de la Caisse des Dépôts
Le foncier ne représente que 8% du prix de revient.
Difficile d'estimer le prix de sortie, HLM à mayotte, marché illiquide.
MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. faible : 12%, pour un projet avec autant de travaux, la MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. est faible.
Garantie: délégation de paiementLa mise en place de cette garantie permet l’intégration totale du remboursement
de la levée de fonds de la plateforme de crowdfunding au sein du planning de trésorerie des projets.
Les flux entrants (appels de fonds réalisés) sont
centralisés sur un compte de séquestre administré.
Les remboursements de l’emprunt de la plateforme de crowdfunding suivent un planning de trésorerie validé.
Grâce à cette délégation de paiement, le promoteur ne peut pas toucher l’entièreté de sa marge tant que tous les créanciers n’ont pas été payés
🟢 Dans le cas où il y a une précommercialisation en VEFA, cela permet de bloquer le paiement de la marge à l'opérateur avant que les créanciers aient été payés.
⚫ Cela apporte une sécurité supplémentaire pour éviter que l'opérateur ne parte avec la caisse mais cette garantie n'a d'effet que dans la mesure où la vente est effectuée.
Si la vente n'est pas effectuée, il n'y a pas de flux entrants à attendre.
de la Garantie Financière d’Achèvement
Cette Garantie ne protège pas en cas de problème de vente des biens. Cela Garantie que l'opérateur ne part pas avec la caisse en sécurisant les flux de trésorerie.
LTV : cdc finance la totalité du cout de revient : 5.4M
LBP finance 0.5M. Au total 5.9M de financement pour un CA de 6.2M, LTV > 95%
👩⚖️ MON AVIS GLOBAL
je ne suis pas trop fan de ce projet. les 100% de Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. sont avec la société qui finance 90% du projet. Ce sont des logements sociaux, difficile à revendre si désistement. Pas de bonnes Garanties. Localisation exotique. LTV trop élevé.
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Marc BluerSky
Investisseur en crowdfunding depuis 2018 sur plus de 20 plateformes en Europe et aux U.S. Je suis aussi investisseur en immobilier physique à Paris depuis 2008. J'ai un portefeuille d'actions et ETF sur lequel je fais de la DCA manuellement. Passionné d'investissement, de business en ligne et de liberté financière.
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