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Maximisez vos gains avec les SCPI : Un guide complet sur la fiscalité avec des exemples chiffrés

Quelle fiscalité pour les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues une option de choix pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à bénéficier des revenus immobiliers sans les contraintes de la gestion directe. Cependant, il est crucial de comprendre la fiscalité associée aux SCPI afin de maximiser vos rendements. Dans cet article, nous allons explorer en détail la fiscalité des SCPI et vous présenter un exemple chiffré pour vous aider à mieux comprendre les avantages et les implications fiscales de ces investissements.

Les revenus fonciers et leur imposition

Les revenus fonciers sont soumis:
➡️ À l'impôt sur le revenu au barème progressif: De 11 % à 45 % en fonction des tranches.
➡️ Viennent ensuite s'ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Le taux d'imposition global de ces revenus varie ainsi de 28,2 % pour les contribuables assujettis à la tranche la plus basse, à 62,2 % pour ceux soumis à la tranche supérieure du barème.
Les tranches d'imposition sont les suivantes :
➡️ 0% Jusqu'à 10 777 €
➡️ 11% De 10 778 € à 27 478 €
➡️ 30% De 27 479 € à 78 570 €
➡️ 41% De 78 571 € à 168 994 €
➡️ 45% %Plus de 168 994 €

❗ Pour les très hauts revenus (à partir d'un revenu fiscal de référence de 250.000 euros) il y a une contribution exceptionnelle de 3 % à 4 %.

Deux régimes possibles pour les revenus fonciers: Micro-foncier ou Régime réel

Il existe deux régime d'imposition pour les revenus fonciers des SCPI, le micro-foncier et le régime réel. Suivant les cas, vous pouvez optimiser en choisissant le meilleur régime mais attention il faut valider des critères d'éligibilité

Le régime micro-foncier

Conformément à l’article 32 du code général des impôts, le régime d’imposition simplifié ou micro foncier s’applique dès lors que le revenu brut foncier total est inférieur ou égal à 15 000 € par an. Ainsi, un détenteur de parts de SCPI peut bénéficier du régime micro foncier en respectant les conditions suivantes :
✅Le cumul des revenus fonciers doit être inférieur à 15 000 € brut annuel par an (hors charges) y compris les dividendes versés par la SCPI.
✅Le bien immobilier doit être loué nu. En effet, les revenus des logements meublés entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
✅Les dividendes ne doivent pas être issus des SCPI fiscales, comme une SCPI Pinel.
✅Les dispositifs de défiscalisation sont exclus du régime micro foncier
✅Par ailleurs, le bien immobilier locatif en direct doit être implanté en France.
❗En revanche, dans le cas où les revenus locatifs de l’investisseur proviennent uniquement des SCPI, il ne pourra pas bénéficier du régime micro foncier, et ce même si le montant des dividendes est inférieur à 15 000 €. En effet, il est nécessaire Les revenus fonciers doivent également provenir de la possession d'un autre bien immobilier.

Comment déclarer au micro-foncier ?

Le régime micro foncier est un régime d’imposition simplifié. En effet, il permet de déduire un abattement de 30% sur les revenus bruts annuels. Il s’agit d’un abattement ayant pour objectif de couvrir les différentes charges liées à votre investissement. Dans le cas où vos charges sont effectivement inférieures à 30%, le régime micro foncier permet d’alléger le montant de votre imposition. Par ailleurs, la déclaration des revenus micro foncier en SCPI, est simplifiée. En effet, les sociétés de gestion vous envoient un document avec le montant qu’elle a transmis aux impôts. Ces chiffres apparaitront sur la déclaration préremplie.

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Cas particulier : La SCPI sur des biens immobiliers hors de France.

Concernant un investissement sur une SCPI européenne, les revenus sont imposés:
✅ À la tranche marginale d'imposition de l'investisseur à laquelle, on retire le taux moyen de celui-ci.
✅ La fiscalité sur les actifs immobiliers européens permet donc de ne pas payer les prélèvements sociaux de 17,2%.
➡️ La fiscalité est donc avantageuse mais notons néanmoins que les rendement locatifs des bien immobiliers situés hors de france ont subi un taxation dans le pays où sont situés les biens, les taux d'imposition étant souvent inférieurs à ceux en France.
Par exemple, pour un investisseur soumis à une Taux marginal d'imposition de 30% et un taux moyen d'imposition de 20% qui touche des revenus à hauteur de 5000€ par an grâce à un investissement en SCPI européennes, l’imposition l’impôt sera 30% – 20%, soit équivalent à 10%. Dès lors, 5000€ x 10% = 500€, soit un impôt de 500€ et des loyers nets à hauteur de 4500€.

Cas particulier : La SCPI sur des biens immobiliers en France et en Europe

Les Biens immobiliers en France sont soumis à la fiscalité française alors que les biens immobiliers en dehors de France sons soumis à la fiscalité décrite au paragraphe ci-dessous

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Les plus-values

Outre les revenus fonciers, les SCPI peuvent également générer des plus-values lors de la vente de vos parts. Les plus-values immobilières sont soumises à une fiscalité spécifique. La plus-value générée par la vente de parts de SCPI est égale à la différence entre leur prix de cession et leur prix d’acquisition. Le prix de cession peut être diminué des frais de vente payés par l’investisseur. Et le prix d’acquisition peut être augmenté des frais d’acquisition qu’il a supportés. La plus-value ainsi obtenue est une plus-value brute. Elle est réduite d’un abattement lorsque les parts ont été détenues pendant plus de 5 ans avant d’être revendues. Le calcul de la durée de détention des titres est décompté par période de 12 mois, de la date d’acquisition à celle de cession, les fractions d’années incomplètes n’étant pas prises en compte.
Le taux de cet abattement diffère pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour le calcul des prélèvements sociaux.

➡️ L'abattement pour l’impôt sur le revenu est fixé à 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu'à la vingt et unième année et à 4% au titre de la vingt-deuxième année de détention.
➡️ L'abattement pour les prélèvements sociaux est fixé à 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième année et à 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention, et à 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Ainsi, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt après 22 ans de détention des titres et elle est totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention des titres.

La fraction imposable de la plus-value réalisée, après application des abattements pour durée de détention des titres, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux forfaitaire de 17,2%. Soit un taux global d’imposition de 36,2%.

Lorsque la vente est faite avec le concours d’une société de gestion de SCPI, c’est elle qui se charge pour le compte de l’investisseur de remplir la déclaration de plus-value à renvoyer à l’administration fiscale. C’est également elle qui paye l’impôt par prélèvement sur le prix de vente des parts. En revanche, en cas de vente de gré à gré, sans intervention de la société de gestion, c’est l’investisseur lui-même qui doit remplir la déclaration et payer l’impôt dû lors de l’enregistrement de l’acte de cession à la recette des impôts.

Une surtaxe en cas de plus-values au-delà de 50 000 euros

Lorsque la plus-value nette imposable réalisée dépasse 50 000 euros, une surtaxe est due. Son taux est progressif et il atteint 6% pour les plus-values imposables supérieures à 260 000 euros. Dans ce cas, le taux global d’imposition grimpe à 42,2% (19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux + 6% de surtaxe).

Les moins-values

Lorsque les parts de SCPI sont vendues à un prix inférieur à leur prix d’acquisition, l’investisseur enregistre une moins-value et il n’a aucun impôt à payer à l’administration fiscale. Cette perte n’est pas reportable sur les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’autres parts de SCPI, ni sur ses autres revenus imposables.

Cas particulier : Les SCPI logées dans une assurance-vie

Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l'IR, TMI ou flat tax au choix, et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux quand le contrat a plus de 8 ans : abattement de 4 600 euros sur les gains (9 200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple).

Cas particulier : Les SCPI en démembrement

Le démembrement en SCPI est défini par la séparation de l'usufruit et de la nue-propriété d'une part de SCPI en pleine propriété. L'usufruitier et le nu-propriétaire de la SCPI seront liés par un contrat où ils se partageront les droits de propriété des parts de la SCPI pour une durée fixée qui sera déterminée à l'avance. Chacun touchera une quote-part qui sera définie notamment en fonction du bien. Il existe deux possibilités de démembrement :
➡️ Temporaire qui consiste à ce que le démembrement soit fixé à l'avance pour une période de temps fixe.
➡️ Viager qui consiste à ce que le démembrement prenne fin seulement avec le décès de l'usufruitier.

Le nu-propriétaire en SCPI

Le nu-propriétaire en SCPI a un objectif patrimonial différent de celui de l'usufruitier, à savoir se constituer un patrimoine foncier avec une décote, ainsi que des revenus complémentaires au terme du contrat. Pendant le contrat, le nu-propriétaire ne bénéficie d'aucuns revenus et ne paie aucune charge pendant toute la durée où l'usufruitier jouit des parts démembrées de la SCPI. Sachant que le nu-propriétaire ne touche aucuns revenu pendant toute la période de démembrement, il n'a pas à payer l'IFI ni à payer l'impôt sur le revenu pendant toute la période du démembrement. Les principaux concernés par l'acquisition des parts de SCPI en nue-propriété sont les contribuables fortement imposés et n'ayant pas besoin de revenus complémentaires à court et moyen termes. Les avantages de la nue-propriété SCPI :
➡️ Diminuer ses impôts issus des autres revenus immobiliers ;
➡️ Diminuer ses impôts sur son patrimoine taxé à l'IFI ;
➡️ Acheter à un prix de part décoté : acquisition de 60% à 80% du coût de la pleine propriété des parts en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI choisie ;
Au terme du contrat de démembrement temporaire, le nu propriétaire récupèrera la pleine propriété du bien et en percevra ainsi la totalité des revenus ; Le nu-propriétaire peut espérer obtenir une bonne plus-value sur ses parts à terme.

L'usufruitier en SCPI

L'usufruitier en SCPI a un objectif patrimonial différent de celui du nu-propriétaire mais ces derniers peuvent avoir des objectifs complémentaires. Pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier percevra la totalité des revenus des parts de SCPI, alors que le nu-propriétaire détient le droit de posséder des parts comme nous l'avons expliqué précédemment. Les principaux concernés pour l'acquisition de parts de SCPI en démembrement en tant qu'usufruitier sont soit les contribuables ayant besoin de revenus complémentaires et ayant un taux d'imposition faible, soit les contribuables disposant de déficits fonciers non imputés, ou encore les sociétés qui désirent trouver un produit de trésorerie plus rentable que les produits de trésorerie bancaire classique. Les avantages de l'usufruit : L'usufruitier ne va pas payer la totalité de la pleine propriété des parts de SCPI mais seulement une partie. Pourtant, il va bénéficier de la totalité des revenus générés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement ; Le taux de rendement annuel est ainsi très élevé ; l'usufruitier pourra conserver une partie de son revenu pour la reconstitution de son capital ; Les revenus perçus sont exonérés d'impôt seulement dans le cas où l'usufruitier dispose d'un déficit foncier non imputé.

Cas particulier : Le cas des non-résidents

Les revenus fonciers sont taxés dans le pays ou sont situés les biens immobiliers. Donc le non-résident qui investit dans une scpi sera taxé en France, de la même manière qu'un résident avec la petite différence que son taux d'imposition minimum par défaut est de 20%. À noter que les contribuables peuvent toutefois demander l’application d’un taux moyen d’imposition, résultant de l’imposition de vos revenus de sources française et étrangère, s’il est plus favorable. Il est possible de formuler cette demande même en l’absence de revenus étrangers. Pour le calcul du taux moyen, les pensions alimentaires peuvent, sous certaines conditions, être déduites de leurs revenus.

Cas particulier : La SCPI de déficit foncier

Les SCPI offrent également des dispositifs d'optimisation fiscale qui permettent de réduire votre charge fiscale. Par exemple, les déficits fonciers reportables peuvent être utilisés pour compenser les revenus fonciers des années suivantes. Si, dans notre exemple précédent, vous avez subi une perte de 2 000 euros liée à des charges déductibles, votre revenu foncier imposable serait réduit à 8 000 euros, entraînant une économie d'impôt de 600 euros (30% de 2 000 euros).
La SCPI de déficit foncier est un dispositif qui vous permet d’imputer sans limite, sur vos revenus fonciers, la quote-part des dépenses relatives à l’entretien, la réparation et l’amélioration des biens immobiliers détenu par la SCPI. Il favorise en outre l’imputation du déficit généré sur votre revenu global dans la limite de 10.700 euros, de la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générées par les biens immobiliers concernés.

Conclusion

La fiscalité des SCPI est un élément crucial à prendre en compte lors de vos investissements immobiliers. En comprenant les règles fiscales et en utilisant les dispositifs d'optimisation appropriés, vous pouvez maximiser vos rendements et réduire votre charge fiscale. Toutefois, il est toujours recommandé de consulter un expert en fiscalité pour une analyse personnalisée de votre situation. Les SCPI peuvent offrir de nombreux avantages, mais il est essentiel d'être informé et préparé pour en tirer le meilleur parti.

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