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Le projet Le Grain chez La premiere brique

Le projet Le Grain chez La premiere brique

Analyse du projet Le Grain chez La premiere brique

Note de l'analyste :
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Cette analyse est proposée par Marc BluerSky le 07/12/2025

⏰ Le projet démarre le 21/12/2022 12h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 10.5% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets. Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention. C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :

Analyse détaillée

Le projet consiste à refinancer partiellement une opération de promotion
immobilière portant sur la construction de 4 chalets de 152 à 165 m²

🟢FORCES:
rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel.:10.5% +1.1% en mettant le code MBS
👆

Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct.: il a déjà mis 2 millions d'euros de sa poche
permis de construire obtenu, pas de risque de l'urbanisme
historique: l'opérateur a déjà réalisé ce type d'opération avec succès : promotion immobilière de chalet.
Hypothèque de premier rangC'est un acte notarié. En cas de défaut de l'opérateur, les créanciers (les investisseurs), peuvent saisir le bien hypothéqué et se faire rembourser.
L'hypothèque peut porter sur le bien de l'opération en cours ou bien sur un autre bien détenu par l'opérateur.

🟢 Mon Avis: Très bonne garantie. Faire saisir les biens n'est pas automatique et nécessite une procédure. De plus, une hypothèque inscrite est coûteuse car c'est un acte notarié.

⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt. : mais qui ne porte que sur un foncier qui représente 14% du financement
MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. de 22%. mais il y a de gros travaux. Je ne suis pas sûre que 12 mois suffiront et aussi que le prix de sortie estimé sera atteignable (dans la fourchette haute)

⚠️FAIBLESSES:
Petit patelain de 362 âmes
Localisation : perché dans les alpes, 1h10 de genève
construction de 4 chalets. Gros travaux. Le foncier représente 14% seulement
et les travaux 70% du cout de l'opération
commercialisation : pas encore commercialisé
difficile d'estimer le prix de vente moyen, peu de transaction, illiquide, fourchette bid/ask large, entre 3k et 7k par m2
On ne connait pas l'état d'avancement des travaux
Prix de sortie dans le haut de la fourchette

⚖️ AVIS GLOBAL:
Garantie moyenne à moins que les travaux soient déjà très avancés. pas de préco. pour le prix de sortie, il faudrait que des gens de la région me disent ce qu'ils en pensent.
conclusion : j'hésite.

Évolution des rendements La premiere brique

Marc BluerSky
Investisseur en crowdfunding depuis 2018 sur plus de 20 plateformes en Europe et aux U.S. Je suis aussi investisseur en immobilier physique à Paris depuis 2008. J'ai un portefeuille d'actions et ETF sur lequel je fais de la DCA manuellement. Passionné d'investissement, de business en ligne et de liberté financière.

Marc BluerSky est un analyste senior qui a déjà analysé projets.